ROI z mieszkania na wynajem
Czym różni się ROI brutto od netto i jak porównywać inwestycje w mieszkania na wynajem.
ROI z mieszkania na wynajem pokazuje, jak wynik inwestycji ma się do zaangażowanego kapitału. Problem w tym, że inwestorzy często używają słowa ROI dla kilku różnych wskaźników. Dlatego przed porównaniem ofert trzeba ustalić, co dokładnie liczysz.
Do praktycznego liczenia użyj kalkulatora rentowności najmu.
Stan podatkowy w artykule: 26 kwietnia 2026 r. Tekst ma charakter edukacyjny i nie zastępuje porady podatkowej ani inwestycyjnej.
ROI brutto
Najprostszy wskaźnik to rentowność brutto:
ROI brutto = roczny czynsz najmu / cena zakupu x 100%Przykład:
czynsz najmu: 3 600 zł/mies.
roczny czynsz: 43 200 zł
cena zakupu: 650 000 zł
ROI brutto = 43 200 / 650 000 x 100% = 6,65%To dobry filtr do szybkiego odrzucania słabych ofert, ale nie wystarcza do decyzji. Nie uwzględnia kosztów zakupu, remontu, wyposażenia, podatku, pustostanów ani napraw.
ROI netto
ROI netto powinno porównywać roczny wynik po kosztach z całym kapitałem wejścia:
ROI netto = roczny wynik netto / cały kapitał wejścia x 100%Przykład:
| Pozycja | Wartość |
|---|---|
| Cena zakupu | 650 000 zł |
| Koszty transakcyjne | 26 000 zł |
| Remont | 45 000 zł |
| Wyposażenie | 20 000 zł |
| Kapitał wejścia | 741 000 zł |
| Roczny wynik netto przed kredytem | ok. 25 552 zł |
| ROI netto | ok. 3,45% |
Ta sama oferta, która miała 6,65% brutto, po kosztach daje około 3,45% netto przed kredytem.
Jak traktować ten przykład
To realistyczny przykład pokazujący różnicę między wskaźnikiem marketingowym a wynikiem inwestora. ROI brutto może wyglądać atrakcyjnie, ale ROI netto lepiej pokazuje, ile realnie zarabia cały zaangażowany kapitał.
ROI przy kredycie
Przy kredycie pojawia się jeszcze cash-on-cash, czyli wynik gotówkowy do własnej gotówki włożonej w inwestycję. Ten wskaźnik może być ujemny nawet wtedy, gdy rentowność netto przed kredytem jest dodatnia.
Przykład dla tego samego mieszkania:
| Pozycja | Wartość |
|---|---|
| Wkład własny 20% | 130 000 zł |
| Koszty transakcyjne, remont i wyposażenie | 91 000 zł |
| Gotówka inwestora na starcie | 221 000 zł |
| Roczny cashflow po racie | ok. -19 356 zł |
| Cash-on-cash przed wzrostem wartości | ok. -8,8% |
To nie znaczy automatycznie, że inwestycja jest zła. Może mieć sens z powodu spłaty kapitału, inflacji czynszów albo oczekiwanego wzrostu wartości. Ale gotówkowo wymaga dopłat, więc nie wolno jej opisywać jako samofinansującej.
Którego wskaźnika używać
| Wskaźnik | Kiedy pomaga | Czego nie pokazuje |
|---|---|---|
| ROI brutto | szybkie filtrowanie ogłoszeń | kosztów i podatku |
| ROI netto | porównanie jakości mieszkań przed finansowaniem | wpływu raty kredytu |
| Cash-on-cash | wpływ kredytu na gotówkę inwestora | wzrostu wartości i spłaty kapitału |
| Cashflow miesięczny | płynność inwestycji | całkowitej stopy zwrotu |
Najlepiej patrzeć na wszystkie te liczby razem. Jedna liczba rzadko wystarcza.
Błędy przy liczeniu ROI
- Liczenie ROI tylko od ceny zakupu.
- Pomijanie remontu i wyposażenia.
- Brak kosztów transakcyjnych.
- Zakładanie zerowych pustostanów.
- Liczenie podatku od dochodu zamiast od przychodu przy prostym modelu ryczałtu.
- Mieszanie ROI przed kredytem z cashflow po kredycie.
- Porównywanie ofert na różnych założeniach.
Jak porównywać oferty
Porównuj mieszkania przy takich samych założeniach:
- ten sam poziom pustostanów,
- podobna rezerwa na naprawy,
- ten sam sposób liczenia podatku,
- pełne koszty wejścia,
- osobny wariant z kredytem,
- scenariusz ostrożny z niższym czynszem.
Jeżeli jedna oferta wygrywa tylko dlatego, że ma bardziej optymistyczne założenia w arkuszu, porównanie jest niewiarygodne.
Checklista ROI
- Czy ROI brutto i netto są rozdzielone?
- Czy kapitał wejścia zawiera remont i wyposażenie?
- Czy policzono pustostany?
- Czy podatek jest liczony od właściwej podstawy?
- Czy kredyt jest analizowany osobno?
- Czy cashflow po racie jest dodatni?
- Czy scenariusz ostrożny nadal ma sens?